丁建刚论道中国城市群和环杭都市圈楼市，关于海宁他说了啥？
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近日，海宁地产研究院名誉院长丁建刚就环杭都市圈楼市发表了自己独到的见解，并对海宁得区位优势及价格进行了单独分析，赶快跟地产君一起来看看丁老师都说了些什么吧！
和世界城市发展历史一样，中国的城市化进程发展至今，已经呈现出明显的城市群特征。
所谓的“长三角城市群”、“珠三角城市群”、“京津冀城市群”，实际上就是“环沪都市圈”，“环深都市圈”，“环京都市圈”。
除这几个一线城市以外，中国很少有省会城市，形成“环XX都市圈”。
杭州是一个例外。
▲环杭都市圈
既因杭州处于中国经济极具活力的长三角城市群，又因杭州本身就是一个耀眼的明星城市，此外，历史上的杭嘉湖绍，本就是近代中国经济最发达的区域。
同时，所谓的环杭城市，实际上几乎都既环杭，也环沪。
因此，环杭都市圈，有了特殊的成因和逻辑。
01
中国城市化进程的城市群特征
中国住房市场化走过了整整20年的历史。
中国房地产市场，其实仅仅是影响中国乃至世界的一个更大事件的载体，即中国的城市化进程。
过去20年中国的城市化，是一场人类历史上前所未有的，史诗般的，波澜壮阔，排山倒海式的运动，改变了中国，甚至改变了世界。
过去的20年中，不分东西南北，不分发达落后，几乎所有的城市都有大量的人口涌入。大约有4.3亿人，从农村进入城市。
20年后的今天，中国的城市化呈现出明显的特征。其实这个特征是全球城市化共有的特征，就是“城市群”特征。
▲中国五大城市群
就如日本太平洋沿岸城市群、美国大西洋沿岸城市群一样，中国也出现了多个城市群。其中，最大的城市群是长三角城市群、珠三角城市群和京津冀城市群（环渤海城市群），当然还有以武汉和长沙为代表的长江中游城市群，及以成都、重庆为代表的成渝城市群等等。
和世界城市群特征一样，中国这五大城市群占据中国国土面积的11%，但占中国经济总量的55%。
其中，长三角城市群仅占中国国土面积的2%，但GDP却占到了中国GDP总量的1/4。
02
城市群中的恒星、行星和卫星
城市群，是在地域上集中分布的若干个特大城市和大城市集聚而成的、庞大的、多核心、多层次的城市集团，是大都市区的联合体。
如长三角城市群是由26个城市组成的。这些城市的分布，就像是太阳系中的恒星和行星，以及其他小的星球。
一个大的城市群，一定至少有一个领头城市。京津冀的北京，长三角的上海，珠三角的深圳和广州就是领头的城市，也可以理解成为恒星。
如果说上海是长三角的恒星，那么长三角都市群中还有五颗大的行星，分别是南京、杭州、合肥、苏州和宁波。
于是，在长三角城市群中，又形成了五大都市圈，即南京都市圈、合肥都市圈、杭州都市圈、苏锡常都市圈和宁波都市圈。
▲长三角城市群
在这些都市圈中，杭州都市圈是明星级的。这个都市圈中，除了耀眼的明星城市杭州以外，有嘉兴、湖州、绍兴三颗闪亮的卫星，还有海宁、德清、安吉、诸暨等小卫星。
嘉兴、湖州和绍兴都有值得骄傲的历史和文化底蕴，有各具特色的经济门类，有便捷的交通，也都是非常宜居的城市。
不仅如此，这三个城市，特别是嘉兴，既环杭，也环沪。
这三个城市和杭州的高铁距离都在半小时以内，与上海的高铁距离，嘉兴不到半小时，绍兴湖州一小时左右（随着沪苏湖和湖嘉杭绍城际铁路的建设，湖州、绍兴与上海的交通时间将进一步缩短）。
这种结构在中国的都市版图上和城市群中，都极为罕见。苏锡常三个城市几乎是平行的，南京大致有两个卫星城市环绕，即镇江和扬州。
如果在中国再去找这样的结构，可能是湖南的环长株潭城市群，福建环厦门的海峡西岸城市群，但论城市能级与经济体量，都与杭州都市圈无法相比。
03
高铁改变中国，城铁形成都市圈
正是由于近十年来中国高铁的飞速发展和建设，改变了城市的距离。人们以高铁的运行时间来计算各城市之间的地理距离。
在长三角的都市群中，由于高铁的串连，生产要素，产业人口，金融资本，都能实现互联互通。
而半小时以内的高铁距离是人们认可的“环”。嘉兴、湖州、绍兴三个城市到杭州的高铁，时间分别为23分钟、21分钟、18分钟。高铁助推了中国城市化及城市圈的形成。
高铁改变中国，城铁形成都市圈。
▲杭州都市圈城际轨道规划图
由杭州出发的城铁，除杭州自身的第九区富阳和第十区临安以外，已经开工建设的分别是至柯桥和至海宁的城铁，已经确定建设的是杭州至德清的城铁。
城铁通达之城，“环”，就更无可争议。
因此，“环杭”的范畴，既包括了嘉兴、湖州、绍兴三个中等城市，也包括海宁、德清等城铁通达的城市。
04
“环”是城市和经济发展的必然结果
世界城市群发展的历史同样适用于中国。
在城市化的初期，城市群的领头城市（恒星），有着巨大的吸附力，对周边城市有着强大的虹吸作用。
但领头城市发展到一定阶段，必然出现人口密度高、交通拥堵、竞争激烈、房价高企等特大城市的诸多问题。
中国的高铁网，将各个城市放在同一个平台上比较性价比。
此时，行星城市和卫星城市的价值被人们重新认识。有便捷的交通，优质的环境和完整的生活配套，同时，由于巨大的房价价格梯度，部分人口和生产要素将从特大城市中转移至环都市圈的城市中。
这是城市和经济发展的必然结果。
比如，嘉兴、湖州、绍兴三个城市拥有深厚的历史文化底蕴、优质的自然禀赋、完整的生活配套，便捷的对内对外交通，而房价大致又为杭州的40%左右。
城市生产和生活成本的梯度，使一线及二线城市的产业外溢，同时带来了大量年轻人口主动或被动外溢。除了年轻人口以外，在快速老龄化的中国，也将有大批的老龄和准老龄人口向外溢出和转移。
甚至有部分人认为，环都市圈中的中等城市，其宜居程度和幸福指数比一线城市特大城市高得多。
05
环杭都市圈主要承接沪杭外溢人口
环杭的这些城市毕竟是中等城市，毕竟是卫星城。而这些城市的房价已经和中西部的二线城市匹敌，甚至已经远远超过部分中西部的二线城市。要吸引中西部，如武汉、长沙、重庆、西安等二线大城市的人口可能性不大，在那些大城市和特大城市中，就业和创业的机会也很多。
但环杭城市几乎也都是环沪城市，这些城市与上海和杭州相比，有较大的比较优势和更可行的替代性。因此，这些城市将主要承担由上海和杭州溢出的人口与生产要素。
06
环杭城市价值被首次大规模发掘
在过去的多年中，嘉兴、湖州、绍兴以及海宁、德清等环杭城市，都是浙江省内价格最稳定的城市。2016年以来，是第一次被外来投资者扫荡。
尽管这几个城市都是经济发达、社会稳定、富庶宜居的城市，但在过去的多年中，从来没有过大量的投资客进入。市场的金融属性和投资程度非常低。
随着2015年年底中央“去库存”政策的实行，2016年开始，这些城市的房地产市场量价都出现了大幅度的增长，城市价值被发掘，投资客涌入。
近两年多的时间内，嘉兴市中心的房价大约由近万元的单价涨至25000元/平方米，湖州市中心的房价由大约8000元/平方米涨至16000元/平方米，绍兴镜湖板块的房价大约由15000元/平方米涨至25000元/平方米。
07
环杭城市楼市特征
嘉兴是既环杭又环沪，或者说更环沪。嘉兴在上海和杭州之间，但在文化和价值取向上，更倾向于上海。近十年来，随着长三角都市群的形成，特别是高铁的助推，加之上海至嘉兴城铁的建设，嘉兴将成为上海的卫星城，几乎没有悬念。但这一过程，不是一年两年就能完成的。
伴随着前两年受上海、杭州溢出效应影响的投资热潮明显消退，进入2018年后，嘉兴市场开始转变为一个“内需型”为主的市场。如今，嘉兴市场虽仍具有较高热度，城区最高精装均价达24000-26000元/平方米（含车位），但消失已久的买方市场正在逐步回归。近期城南、国际商务区、秀湖等热门板块项目开盘当日去化出现九成，甚至七、八成现象，“售罄”字眼鲜少。同时，购房门槛降低，贷款客户已再次成为主力军。
海宁与杭州在地理上的紧密联系，使其成为了环杭买房潮中的热门标地。浙江大学国际联合学院落户海宁，杭州至海宁城铁也在逐步建设中，再加上其地处长三角多城市的交汇地带，可承接杭州、上海等地的外溢，城市价值凸显。
海宁楼市整体热度高，且呈现出了比较明显的板块分化。西边的许村和长安直接和杭州的临平、下沙接壤，一直充当着海宁融杭的“急先锋”，房价在20000元/平方米左右，主要定位为杭州临平的刚需外溢以及上海的投资外溢区域。东边的海宁中心城区是市政府所在地，几个板块中，康湖的房价最低，单价在13000-14000元/平方米之间；城南由于起步早加上配套成熟的缘故，房价略高，17000元/平方米左右；鹃湖科技城以浙江大学国际联合学院为引擎，以低密产品为主，价格最高，毛坯价格已经高达20000元/平方米以上。
但近期，海宁土地市场也已经出现了明显的降温趋势。
德清是环杭城市中与杭州联系最紧密的城市之一，相距杭州主城区约45公里，被称为“杭州的后花园”。高铁仅15分钟，且杭州至德清的城轨已确定将在2018年底之前开工，未来将进一步缩短两地的距离。德清境内拥有莫干山风景区，自然禀赋优越，加上首届联合国世界地理信息大会将于2018年11月在德清举行且永久落址于此，给德清带来巨大的红利。现阶段德清市场总体仍呈现供不应求态势。
德清因其市场较小，主要分为老城区、东部新城板块和科技新城板块（城南），几个板块价格差异不大，热门楼盘价格都在18000-20000元/平方米左右。莫干山脚下还有以养生养老为主题的小镇级低密度产品。
湖州紧邻杭州、上海、南京等优质一二线城市，在这些热点城市开启了新一轮限购、限贷、限价，甚至限售的空前调控后，像湖州这样位置优越、交通便利、商业生活配套完善的长三角城市群中的三四线城市受到市场热捧，前几年的库存几近销售殆尽。
但自2017年6月以来，湖州土地出地量暴增。截至2018年8月底，湖州共成交涉宅地总体量1226万方。随着7月、8月湖州涉宅地连续十多宗终止和流拍使得出让暂歇，但由于此前已推出大量土地，市场潜藏较大的新的库存风险。
绍兴依托近几年杭州都市圈的迅猛发展，以主动联杭接沪为核心，打造杭州湾南湾引领性城市，城市地位有望进一步提升。杭绍城际铁路预计2020年底竣工，未来杭州-绍兴无缝连接将成现实。
越城区是绍兴政治、经济、文化中心，目前住宅均价约18000-20000元/平方米，其中迪荡湖新区的洋房价格已达到25000元/平方米。柯桥区私营经济发达，作为绍兴融杭桥头堡，一直是环杭都市圈的重要组成部分。柯桥区住宅均价17000-20000元/平方米，绍兴未来新的市中心，地铁1号线与2号线交汇处，以改善为主的镜湖区域价格达25000元/平方米。
近期，经过前两年的高热市场之后，绍兴市场有所冷却，新盘开盘去化不再频频售罄，去化约在六、七成左右。
08
远期趋势和近期风险
环杭都市圈，是在中国版图上特殊的，甚至有耀眼明星光环的都市圈。处于最具活力的长三角城市群，它们所环绕的“行星”杭州，无论是天然禀赋，还是经济结构和经济社会发展势头，本身就是一颗耀眼的新星。
环杭都市圈中的各个城市，各有特色，但总体来说，都具有经济发达、社会稳定、环境优美、人口密度适中、生态宜居等特点，他们中没有任何一个会是鬼城空城。
这些城市都有较大的土地供应量，将承接一部分上海和杭州的生产要素和人口外溢，这一趋势，是城市发展和人们居住生活价值观变化的必然选择。
从现有的发展和趋势来判断，环杭都市圈将进一步形成和发展，几乎没有悬念。
但是，在中国，城市的价值并非是影响房价的首要因素，影响中国房地产市场最大因素，仍然是宏观经济形势，金融货币政策，房地产市场的调控政策以及由这些因素引发的人们预期的变动。
经过2016年以来近两年半时间的大涨，无论从政策层面，还是从市场层面来说，特别是房地产市场以外的因素影响，杭州出现市场降温的迹象。卫星随行星而动，环杭城市的房地产市场或将也进入一个停顿期，甚至调整期。
远期的趋势和近期市场不是一回事，应该既看到远期的发展前景，也不能忽视近期市场可能存在的风险，其中主要是房地产市场以外的风险。
从长远看，环杭都市圈以及它所在的长三角城市群，将会是中国乃至全世界经济最发达，交通最便捷，社会文明程度最高的城市群之一。
这一发展趋势，并不会由于短期的波动而发生改变。
来源：丁建刚房产
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